Existe un tributo que, aunque a menudo pasa desapercibido, puede tener un impacto significativo en las finanzas de empresas, empresarios y autónomos: la plusvalía municipal.
En Sapientia, nos especializamos en convertir los desafíos fiscales en oportunidades para tu negocio.
A través de este artículo, te guiaremos por el proceso, con las diferentes cuestiones que deben surgirte a la hora de abordar este tema tributario.
¿Qué es?
La plusvalía municipal, técnicamente conocida como el “impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana” (IIVTNU).
De carácter municipal, se aplica sobre el valor que adquieren los terrenos de naturaleza urbana al ser transmitidos, reflejando así el incremento de su valor.
Es fundamental entender que este incremento de valor es grabado en el momento de la transmisión del terreno, independientemente de si existe alguna construcción sobre él, afectando los costes de compra y venta.
Esto significa que, incluso en la venta de una vivienda, lo que se somete a tributación no es la estructura habitacional, sino el terreno urbano sobre el que esta edificación se asienta.
Una opción legal para el contribuyente
La reclamación de la plusvalía municipal se origina tras la sentencia del Tribunal Constitucional número 59/2017, que cuestionó el cálculo de este impuesto por no permitir al contribuyente demostrar la inexistencia de un incremento de valor en los terrenos urbanos.
Esta y otras sentencias impulsaron una modificación legal que ahora posibilita argumentar contra la presunción de aumento de valor, permitiendo así la exención del impuesto si se demuestra que no hubo tal incremento.
¿Cuándo y quiénes deben pagar esta declaración?
El impuesto de plusvalía municipal, vinculado a la venta, donación o herencia de una propiedad, en algunos casos, puedes estar exento de pagar el impuesto, pero aun así debes declararlo.
Plazos específicos para su pago
- Compraventas y donaciones: El plazo para liquidar este impuesto es de 30 días hábiles tras realizar la operación.
- Herencias: Si heredas una propiedad, cuentas con un margen de seis meses desde el fallecimiento del anterior propietario para pagar la plusvalía.
Este período puede ampliarse a un total de doce meses si solicitas una prórroga dentro de los primeros seis.
Exenciones de pago en 2024
Una novedad importante para el año 2024 es que no tendrás que pagar la plusvalía municipal si vendes tu propiedad sin obtener una ganancia económica.
Caducidad de la obligación de pagar
El tiempo límite que tiene la administración para exigirte el pago de la plusvalía es de cuatro años.
Este conteo se inicia el día después, de que vence el plazo que tenías para declarar y pagar el impuesto de forma voluntaria.
Quién y cuándo se debe presentar
- Si es una donación: Quien da (donante) debe presentar la declaración.
- Si es una compra o venta: Quien recibe (comprador) es el responsable.
Quién paga el impuesto
- En ventas, el vendedor; en donaciones, quien recibe el bien (donatario).
- Si el vendedor vive fuera de España, el comprador asume la responsabilidad de pagar el impuesto.
- En las herencias son los herederos quienes pagan la plusvalía municipal
Quién no debe pagar este impuesto
- No hubo ganancia al vender el inmueble.
- La venta depende de una condición futura no cumplida aún.
- La transmisión es a entidades del Estado, Cruz Roja, entidades con exenciones en convenios, concesionarios administrativos, la Seguridad Social, entidades benéficas, o por motivos culturales.
- Dación en pago, si se transfiere el inmueble para saldar una deuda hipotecaria.
Consecuencias de no pagar a tiempo
Si no realizas el pago de la plusvalía municipal dentro del plazo establecido, el ayuntamiento te requerirá el pago del monto original más un recargo por demora.
Los intereses de demora se aplican de la siguiente manera:
- Hasta 3 meses de retraso: Se aplica un 5% de recargo sobre el total adeudado.
- De 3 a 6 meses de retraso: El recargo aumenta al 10%.
- De 6 a 12 meses de retraso: El recargo sube al 15%.
- Más de un año de retraso: Se aplica un recargo del 20%.
¿Cómo calcular la base de este impuesto?
Cuando vendes un inmueble, el cálculo de la plusvalía municipal se puede hacer de dos maneras, y tú puedes elegir cuál usar:
- Por la plusvalía real: Se calcula basándose en la diferencia entre cuánto te costó el terreno (valor de adquisición) y a cuánto lo vendiste (valor de venta).
- Por un sistema objetivo: Este método utiliza una fórmula que toma en cuenta el valor catastral del suelo y lo multiplica por unos coeficientes establecidos por los ayuntamientos, los cuales reflejan las tendencias del mercado inmobiliario.
Sistema objetivo detallado
En este sistema, los coeficientes varían según el tiempo que hayas tenido el inmueble antes de venderlo.
Aquí algunos ejemplos:
Los coeficientes se actualizan anualmente para ajustarse a la realidad del mercado. Para 2024, estos coeficientes están definidos en un Real Decreto-ley y solo se aplicarán si tu ayuntamiento decide adoptarlos.
Estos mismos pueden:
- Usar estos coeficientes máximos, mantener los que ya tienen si son menores, o reducirlos si son mayores.
- Ajustar el valor catastral del suelo hasta un 15% hacia abajo, dependiendo de su actualización, para asegurar que el impuesto refleje de manera justa el valor real del mercado inmobiliario de cada área.
Documentación necesaria para esta declaración
Para declarar y pagar la plusvalía municipal, necesitarás:
- Escritura de compraventa o un documento alternativo como la carta de pago, sentencia judicial, o contrato privado.
- Si la escritura no muestra el valor catastral del inmueble, adjunta el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- En caso de que no figuren los antecedentes de propiedad en la escritura, incluye los documentos de propiedad anteriores.
Para casos de herencia
Añade el testamento, los documentos que acrediten cómo el fallecido adquirió los bienes, el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, y el justificante del modelo 650 de Sucesiones y Donaciones.
Si no hubo un aumento de valor en la venta:
- Debes presentar la escritura de compraventa o la declaración de Sucesiones y Donaciones, argumentando por qué no se debe el impuesto.
Cómo reclamar esta declaración, pasos y requisitos
Si crees que has pagado de más por el impuesto de plusvalía municipal o no deberías haberlo pagado, estos son los pasos y requisitos para reclamar:
- Presenta la autoliquidación: Debes haber entregado previamente la autoliquidación de este impuesto en el ayuntamiento.
- Demuestra que no hubo incremento de valor: Es necesario que puedas mostrar que el valor del inmueble no aumentó con la transmisión.
- Plazo de 4 Años: La reclamación debe hacerse dentro de los 4 años siguientes a la autoliquidación y el pago.
Proceso de reclamación
– Ve al ayuntamiento y entrega un documento solicitando la corrección de tu autoliquidación y la devolución del dinero pagado sin justificación.
Si la liquidación la hizo directamente el ayuntamiento y no estás de acuerdo:
- Tienes un mes desde que te llegó la liquidación para presentar un recurso de reposición al mismo ayuntamiento.
- Si el ayuntamiento no atiende tu reclamación, puedes llevar el caso a los tribunales a través de la vía contencioso-administrativa, buscando que un juez revise el cobro hecho por el ayuntamiento.
Esperamos que esta guía te haya sido útil para entender mejor cómo reclamar la plusvalía municipal y defender tus derechos como contribuyente.
En Sapientia, sabemos que los asuntos fiscales pueden ser complejos y, a veces, abrumadores. Pero no tienes que enfrentarte a ellos solo. Nuestro equipo de expertos está aquí para ayudarte a navegar por estos procesos, asegurando que pagas lo justo y recuperas lo que es tuyo por derecho.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar la plusvalía si la liquidación fue hecha directamente por el ayuntamiento?
Sí, pero en este caso, debes presentar tu reclamación en el plazo de un mes desde la notificación de la liquidación.
Si es desestimada, puedes seguir el mismo proceso judicial mencionado anteriormente.
¿Qué pasa si he vendido mi inmueble sin obtener ganancias?
Si vendiste tu inmueble sin obtener ganancias (o incluso con pérdidas), estás en tu derecho de reclamar la no sujeción al impuesto de plusvalía municipal, ya que no hubo un incremento de valor real.
¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?
Es un impuesto que se aplica en España y grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento de su transmisión.
Esto significa que si vendes o transfieres un inmueble y el terreno ha aumentado de valor desde que lo compraste, este incremento está sujeto a tributación por parte del ayuntamiento correspondiente.
Licenciado en Económicas y Empresariales por la Universidad de Sevilla M.B.A. por IESE (Universidad de Navarra) Miembro del Registro de economista asesores fiscales.
